Vivienda, rehabilitación y parque público

La realidad hoy. España cuenta con más de 3,8 millones de viviendas vacías, el 14 % del parque total —una de cada siete—, según el Censo de Población y Viviendas 2021 del INE. La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), creada en 2012 para gestionar los activos tóxicos de la crisis financiera, mantiene un parque de unas 37.500 viviendas, de las que más del 40 % permanecen vacías (El País, 2024), y ha registrado pérdidas todos los ejercicios desde su creación, hasta el punto de que Bruselas obligó a España a anotar su balance como deuda pública. En julio de 2025 el Gobierno aprobó el traspaso de 40.000 viviendas y 2.400 suelos de la SAREB a la empresa pública Sepes —con 13.000 unidades ya en alquiler social— por un valor de 5.900 millones de euros (MIVAU, 2025). Es un paso relevante, pero parcial: la inmensa mayoría de las 3,8 millones de viviendas vacías quedan fuera de ese traspaso, y coexisten núcleos urbanos degradados, solares abandonados y pueblos fantasmas en el territorio que ningún mecanismo activa. La vivienda, derecho constitucional, permanece en gran medida sin activar como recurso social. La evolución demográfica exige además adaptar la política de vivienda a una estructura de hogares progresivamente más pequeña y envejecida: el INE proyecta que entre 2026 y 2041 el número de hogares aumentará en 2,18 millones, mientras los hogares unipersonales pasarán de 5,62 a 6,72 millones y representarán el 30,6 % del total. El reto no consiste únicamente en construir nueva vivienda, sino también en movilizar, adaptar y redistribuir el parque residencial existente, del que una proporción muy relevante permanece vacío o infrautilizado.

Lo que propone Pragma. Completar y ampliar el rescate público iniciado con el traspaso de la SAREB a Sepes: incorporación íntegra del parque restante de la SAREB al parque público de vivienda, sin dejar fuera las viviendas vacías pendientes de adecuación, y expropiación por causa de utilidad pública e interés social de los núcleos urbanos, solares e inmuebles degradados y de los pueblos fantasmas abandonados en el territorio, que el traspaso a Sepes no contempla. Todo este parque rehabilitado se destinará a la red estatal de alquiler social a precio asequible, de modo que el rescate de los activos heredados de la crisis bancaria se cerrará con el uso social efectivo del parque y no con su venta al mejor postor. La intervención sobre el parque existente se guiará por un principio rector —movilizar antes de construir— que establece la siguiente jerarquía de actuación: vivienda vacía movilizable → rehabilitación → adaptación → división viable → permuta → vivienda compartida o tutelada → nueva construcción cuando exista déficit acreditado. La nueva construcción deberá responder a necesidades demográficas y territoriales objetivas, no a la presión de los promotores ni a la lógica especulativa. Este principio rector ordena todas las demás medidas del programa de vivienda.

La realidad hoy. La rehabilitación pública de vivienda depende mayoritariamente de concursos adjudicados a grandes constructoras, con márgenes elevados, plazos dilatados y escaso impacto en el empleo local de proximidad. La contratación pública de obra en España se concentra en un reducido grupo de grandes empresas, según los informes de la Contratación Pública del Estado. Además, los materiales de construcción, aislamientos y mobiliario utilizados en las obras públicas provienen mayoritariamente de circuitos convencionales de extracción y producción, que representan cerca del 40 % de las emisiones globales y una parte muy relevante de los residuos generados en Europa, según la Agencia Europea de Medio Ambiente, sin aprovechar el potencial de valorización de residuos disponible en el territorio.

Lo que propone Pragma. Creación de brigadas y cuadrillas de construcción, jefes de obra y personal de administración y gestión contratados directamente por la administración pública —sin recurrir a concursos de las grandes constructoras ni a los circuitos de especulación masiva— para rehabilitar integralmente los edificios recuperados. Esta intervención se articula en sinergia con la economía circular: los materiales de construcción, aislamientos y mobiliario utilizados en la rehabilitación procederán, en la mayor medida posible, de las factorías públicas de reciclaje y valorización industrial del Programa Revive (véase el programa de economía circular), cerrando el ciclo entre los residuos recuperados del territorio y la rehabilitación del parque público de vivienda.

La realidad hoy. La vivienda no se adapta a la evolución de los hogares. Una persona mayor que vive sola en una vivienda unifamiliar de gran superficie ocupa un espacio que una familia necesitaría, mientras ella misma podría preferir una vivienda más pequeña, accesible y adaptada. No existen mecanismos públicos que faciliten este intercambio de forma segura y sencilla, de modo que el parque residencial existente se redistribuye mal: hay sobreocupación y subocupación simultáneas.

Lo que propone Pragma. Creación de mecanismos públicos de permuta e intercambio residencial, especialmente orientados a adaptar las viviendas a la evolución de los hogares. La Administración facilitaría: valoración homologada, intermediación, seguridad jurídica, adaptación de la vivienda de destino y financiación de las diferencias de valor cuando proceda. La permuta permitiría redistribuir superficie residencial ya existente sin necesidad de incrementar proporcionalmente el parque construido: la vivienda liberada por quien necesita menos metros pasa a quien necesita más, y ambas partes ganan en adecuación.

La realidad hoy. Muchos propietarios no incorporan sus viviendas al mercado residencial por desconfianza hacia los mecanismos de alquiler disponibles: riesgo de impago, coste y complejidad de la gestión, deterioro del inmueble, incertidumbre jurídica y, en los últimos años, temor a la ocupación. El resultado es que viviendas plenamente habitables permanecen vacías, agravando la escasez de oferta sin que el parque residencial crezca.

Lo que propone Pragma. Creación de una bolsa social de alquiler gestionada desde los ayuntamientos que movilice la vivienda privada que actualmente permanece vacía. La Administración ofrecerá a los propietarios garantía de cobro frente al impago y garantía de desocupación en caso de ocupación, así como la gestión del arrendamiento, la selección de arrendatarios y la cobertura de incidencias. A cambio, la vivienda se incorporará al mercado residencial estable dentro de un tope máximo de alquiler estipulado en euros por metro cuadrado —con una horquilla en función de las características de la vivienda y el municipio—, de modo que el alquiler no supere el 30 % de los ingresos de la persona inquilina. La bolsa social de alquiler amplía la oferta disponible sin necesidad de nueva construcción y permite incorporar al parque social vivienda privada que de otro modo permanecería vacía o fuera del alcance de las rentas trabajadoras.

La realidad hoy. La fiscalidad de la vivienda no diferencia de forma efectiva entre quien la utiliza como residencia efectiva y quien la acumula vacía o infrautilizada. Un mismo tratamiento fiscal aplica a la vivienda habitual, a la segunda residencia, al alquiler estable, al alquiler asequible, a la vivienda vacía y a la concentración significativa de inmuebles en pocas manos, sin incentivar el uso residencial ni desincentivar la acumulación especulativa.

Lo que propone Pragma. La vivienda movilizada para uso residencial debe recibir un tratamiento fiscal diferente de la vivienda residencial acumulada e infrautilizada. Diferenciar entre: vivienda habitual, segunda residencia, alquiler residencial estable, alquiler asequible, vivienda vacía, concentración significativa de viviendas y usos no residenciales en zonas con déficit acreditado. La presión fiscal podría incrementarse progresivamente en supuestos de acumulación relevante y vivienda injustificadamente vacía, mientras se establecen incentivos para el alquiler residencial estable y asequible, de modo que el sistema fiscal premie quien pone vivienda en uso y grave quien la retira del mercado.

La realidad hoy. El parque público de vivienda en alquiler social en España es residual —en torno al 2,5 % del parque total, frente a una media europea cercana al 9-10 %, según el Banco de España y Eurostat—, lo que deja a la ciudadanía en situación de vulnerabilidad a merced del mercado privado y de la especulación. Los precios del alquiler se han disparado en los últimos años, con un crecimiento del IPC de la vivienda en alquiler muy superior al de los salarios, según el INE. El Banco de España señala que el esfuerzo de acceso a la vivienda en las grandes ciudades supera ampliamente el umbral del 30 % de la renta familiar, llegando al 40 % en Madrid y Barcelona, generando una situación de inasequibilidad estructural. Paralelamente, persisten situaciones de hacinamiento y de división irregular de inmuebles. Las viviendas públicas o protegidas financiadas con recursos públicos pueden perder su finalidad social cuando se transmiten al mercado libre, transformando una intervención pública destinada a facilitar el acceso a la vivienda en una plusvalía especulativa para quien la transmite. El acceso al parque público se concede de forma indefinida sin revisión periódica de las circunstancias que justificaron la adjudicación, lo que puede generar situaciones en las que viviendas sociales permanecen ocupadas por hogares que ya no necesitan protección, mientras otras personas en situación de vulnerabilidad permanecen en lista de espera, comprometiendo la equidad intergeneracional del sistema. El parque residencial público es además rígido: ofrece vivienda independiente o residencia institucional, sin alternativas intermedias para quienes necesitan acompañamiento sin estar en situación de dependencia total. Los hogares evolucionan a lo largo de la vida —emancipación, familia, vejez, discapacidad, transiciones vitales— y el parque no se adapta a esos cambios, de modo que muchas personas ocupan viviendas inadecuadas a su situación o se institucionalizan prematuramente.

Lo que propone Pragma. Incorporación de las viviendas recuperadas y movilizadas —tanto del parque público como de la bolsa social de alquiler— a una red estatal de alquiler a precio asequible, ampliando el parque público hasta acercarlo a la media europea. El alquiler social no superará el 30 % de los ingresos de la persona inquilina, con un tope máximo de 7,50 €/m²/mes en municipios y ciudades y de 9 €/m²/mes en grandes capitales, prohibiendo el alquiler a más de una unidad familiar por inmueble y condicionando la validez del contrato al cumplimiento de los coeficientes legales de superficie útil por persona para evitar el hacinamiento. Las viviendas públicas o protegidas financiadas total o parcialmente con recursos públicos conservarán su finalidad social durante todo el periodo de protección y, cuando así se establezca, con carácter permanente: en caso de transmisión, precio máximo objetivamente determinado, actualización mediante criterios públicos y transparentes, control de las transmisiones, cumplimiento de los requisitos de acceso cuando corresponda y derecho de tanteo y retracto de la Administración. Puede rotar la titularidad; debe permanecer la finalidad social. La intervención pública destinada a facilitar el acceso a una vivienda no se transformará posteriormente en una plusvalía especulativa. El acceso al parque público se revisará periódicamente: la mejora de las circunstancias económicas de la persona beneficiaria no implicará automáticamente la pérdida de la vivienda, pero el sistema permitirá que, cuando deje de existir la necesidad que justificó el acceso y conforme al régimen aplicable, la vivienda pueda volver al circuito de adjudicación social, combinando seguridad residencial para quien la ocupa con movilidad del parque y equidad intergeneracional. El parque público se adaptará al ciclo vital de los hogares —jóvenes en proceso de emancipación, familias, personas mayores autónomas, personas con discapacidad, mujeres víctimas de violencia de género y personas en transición hacia una situación residencial autónoma—, de modo que la vivienda se movilice y se adapte a medida que cambian las necesidades: quien primero vive solo, luego forma pareja o familia, y el parque le acompaña en cada transición. Se impulsarán viviendas tuteladas, compartidas e intergeneracionales —edificios con viviendas independientes y espacios comunes para diferentes generaciones— que permitan crear alternativas entre la vivienda completamente independiente y la institucionalización residencial, reducir la soledad no deseada, facilitar la emancipación, favorecer el envejecimiento activo, optimizar servicios comunes y crear comunidad.

La realidad hoy. La España despoblada concentra una fractura territorial creciente: cerca del 80 % del territorio español tiene una densidad inferior a 14 hab/km² o se encuentra en riesgo de despoblación, según el INE, con municipios en riesgo demográfico, infraestructuras abandonadas y éxodo rural continuo. Coexisten núcleos rurales con vivienda abandonada o en ruina que ningún mecanismo activa, mientras la población se concentra en las grandes ciudades donde la vivienda es inasequible.

Lo que propone Pragma. Creación de una categoría específica de vivienda pública de arraigo y repoblación rural, priorizando la rehabilitación de inmuebles existentes y su incorporación al parque público o protegido. Las modalidades podrían incluir: vivienda familiar, vivienda de emancipación, vivienda accesible, vivienda compartida, vivienda tutelada y vivienda intergeneracional. La adjudicación podrá considerar las necesidades demográficas, laborales y de servicios del municipio, con criterios objetivos y transparentes. La vivienda se integraría así en una estrategia más amplia de población, empleo, servicios, actividad económica y arraigo, en coordinación con las factorías de economía circular y el empleo público del programa de repoblación rural.

La realidad hoy. En el escaso parque de vivienda social existente no existe un modelo estructurado de corresponsabilidad ciudadana en el cuidado del inmueble, ni acompañamiento a las personas inquilinas para prevenir el deterioro del patrimonio público, lo que genera desincentivos y riesgo de abandono de los bienes comunes.

Lo que propone Pragma. Los contratos de alquiler social incorporarán un compromiso de cuidado y conservación del inmueble por parte de la persona inquilina, que asumirá la responsabilidad de mantener la vivienda en adecuadas condiciones de higiene, orden y estado de uso, así como de comunicar a la administración cualquier reparación estructural o deficiencia que requiera intervención. La administración pública, como propietaria del parque social, realizará revisiones periódicas de seguimiento y acompañamiento —con preaviso y de forma respetuosa con la intimidad del hogar— para verificar el estado de la vivienda y prevenir el deterioro del patrimonio público. El mantenimiento de estas condiciones de conservación será requisito para la continuidad del contrato de alquiler social, entendido como una expresión de la corresponsabilidad ciudadana con el bien común: el modelo pondrá a disposición de las personas inquilinas los recursos, asesoramiento y apoyo necesarios para cumplir con este compromiso, de modo que nadie pierda su vivienda por falta de medios o de conocimiento, sino únicamente ante un abandono negligente reiterado y acreditado del inmueble.